用百米冲刺的速度跑马拉松的中国
房价！房价！房价！（1）
在中国，讨论房价越来越像一项全民体育运动，参予度和普及率相当高，而且不少人对房价问题还有非常强烈的看法。在关注房价这个问题的过程中，我越来越发现，把讨论住房问题的焦点集中于房价，以致最后讨论房地产政策的焦点也集中于房价，存在一定的误导作用。房价问题在根子上不仅仅只是一个价格问题，更是一个供给和分配问题。杜甫说的好，"安得广厦千万间，大辟天下寒士俱欢颜"。在高速城市化的过程中，大量人口快速向中心城市集中，城市居民本身也需要改善住房条件，总得有"千万间广厦"安置新旧市民。"千万间广厦"哪里来？不是通过压低房价压出来。相反，是应该通过增加土地供给，最终增加住房供给得到。房子建好了，还必须以比较合理的方式进行分配，这样才能保证大多数人的住房得到保障。如何实现比较合理的分配？纯粹通过市场手段，也就是谁钱多谁买得起房，存在很大缺陷，特别是在收入分配差距拉大的背景下尤其如此。单纯的压低房价也不能解决合理分配的问题。在我看来，忽视住房的供给和分配，而过度关注房价本身，很可能是错过了问题的重点。普通老百姓关心价格无可厚非，但如果政策关心的也只是价格，那就未必是真的在解决问题了。这一章一组文章，或多或少，都是围绕着上面这个更大的主题，指出光看价格可能导致的问题，并提供一些不同的视角来看待房价。《多少年的工资才能买套房？》讨论的是，在经济高速增长和收入分配不均的情形下，中国的房价反映的可能就是真实的供需关系和基本面，虽然是有点扭曲的供需关系和基本面。这同时就意味着所谓挤压泡沫的说法是不成立的。但即便没有泡沫，住房的分配问题还是存在的，而这背后更深层次的原因还是收入分配上的差距。《房价这事不能一石二鸟》说的是，找各种理由控制房价，有时候似是而非的成分多。房价是一个分配问题，最终也就成为了一个政治问题，直接切入事情的本质对于解决问题更为重要。《房价涨没涨，要看怎么比》首先讨论了一个技术性问题——怎么衡量房价的涨幅？这里想要突出强调的是，因为快速的城市化和交易以新房为主的现状，在中国衡量房价涨幅存在的概念性困难。因此，我们不应该过度关注某一个房价指标。但这篇文章的潜台词仍然是，我们不应该因为关心价格所以关心价格，我们最终关心的还是大多数人有没有房住。《国土部的理论》批驳的是国土部认为土地供给并不是住房供给瓶颈的说法。在我看来，国土部的辩解非但没有为自己辩护，反而从一个侧面暴露了中国土地供给的问题。《何不租房？》和《何不买房？》是一对姊妹篇，这两篇文章不是在鼓吹应该租房或者应该买房。相反，这两篇文章是在探讨为什么很多中国人对第一个问题的回答是"不租"而对第二个问题的回答却是"要买"。如果房价真的太高，回答似乎应该是反过来的才对。这两篇文章给出了一点我个人的答案。但我提出的问题，恐怕比我给出的答案更加重要。
一、多少年的工资才能买套房
判断房价有没有基本面支撑，要看买房人的收入，而不是全部人群的收入。
2009年秋天，中国的房价在经过了2008～2009年的低迷之后，开始呈现大幅增长的苗头。一天，我和谷主与一对在业内很有名气的中国经济学家夫妇一起吃午饭。席间我们海阔天空地聊各种事情。但因为职业关系，我们最关心的话题还是中国经济。我还记得自己像参加考试一样被问到一个问题：你怎么论证中国的房价没有泡沫？
这是一个虚拟的问题，对方并不是说中国的房地产没有泡沫。这也是一个好问题，因为界定泡沫是否存在是公认的难题。美联储前主席格林斯潘就曾很直接地说过：只有当泡沫破了，你才能确定那是个泡沫。因此，讨论中国的房价有没有泡沫，不能上来就假设中国有或者没有，而是必须摆出正反两方的论据，然后判断这些论据是否合理。事实上，当时饭桌上的四个人都认为，想要论证中国房价有泡沫是相对简单的，这方面的观点也到处都是——只要看那些常用的指标，比如房价收入比或者售租比即可。中国的这些指标都很高，一些城市已经高得很吓人。对方想要探讨的是，有没有除泡沫以外的可能性，能够解释这些偏高的指标。对于一个严谨思考房价问题的人而言，不轻易排除其他可能性是一种负责任的态度。
用百米冲刺的速度跑马拉松的中国 房价！房价！房价！（2）
我的回答是：可能存在别的解释。我认为，中国的特性使它在理论上可以拥有比其他国家高很多的指标但仍然不存在泡沫。如果硬要给一个具体的数字，我觉得把中国的指标除以四，再和其他国家比较，才比较合理。如果除以四之后还是偏高，那么可能存在泡沫；如果相对低，那就没有泡沫。以房价收入比为例，别的国家10年的工资能买套房，而中国需要40年的工资才能买套房，但中国可能仍然不存在泡沫。
对方听了我的这个说法，立刻表示：愿闻其详。
我于是解释说，这只是一个简单的思路，还没有仔细地推敲和计算过，具体的"四"这个数字可能完全不对。我的思路是这样的：首先，中国的经济增长率至少是其他国家的两倍以上，因此在别的条件等同的情况下，中国房价的指标也应该达到其他国家的两倍；其次，真正买商品房人群的平均收入要高于全部人群的平均收入。如果购房人群的收入水平是全部人群的两倍，那么针对同样的房价水平，用全部人群平均收入计算的房价收入比，就要比用买房人群平均收入计算的房价收入比高出一倍。如果把这两个效应叠加，意味着把中国的房价收入比除以四，才和其他国家的指标具有可比性。
对方很容易就听明白了我的思路。至于他们是否认同我的分析，我不得而知，这完全取决于个人的判断。总之，对方出一个命题作文，我只是"按头制帽"罢了，双方都没有把饭桌上的闲谈太当真。下面，我再具体解释一下上面提到的两个效应。
为什么经济增长率高意味着中国的房价收入比也应该相应高？这里通过一个例子解释也许最直观。假设有两个完全一样的国家，什么都一样，包括当前的房价和人均收入——两个国家的房价都是50万，人均收入每年5万元。唯一不同的是人均收入增长速度，一个国家每年增长10%，另一个国家不增长。显然，两个国家当前的房价收入比是一样的，都是10，也就是一套房子的价格相当于一个人十年的收入。但问题在于，收入增长速度不同的两个国家的房价收入比可能相同吗？其实不太可能。因为不出几年，比如说7年之后吧，收入不增长的那个国家的人均收入还是5万，而那个收入每年增长10％国家的人均收入已经翻番了，达到10万一年。如果房价收入比还是保持为10，那意味着收入不增长的那个国家的房价还会是50万，而收入增长的国家则会涨到100万。但如果一个国家7年后房价会涨到100万，那今天50万的房子恐怕就显得太便宜，不被抢光才怪。也就是说，今天的房价不太可能只是50万了，应该更高才对。语言的叙述很难精确，但这背后的逻辑其实可以用数学证明的——只要利率不太高，在收入增长更快的国家，房价收入比应该更高才对。这里面的一个关键是房价收入比反映的只是一个截面的收入，而收入本身却是一个动态的过程。对房价而言，不仅现在的收入重要，未来的收入同样重要。未来的收入更高，就会推高今天的房价收入比。
至于中国买商品房的人群平均收入高于整个人群的平均收入这件事情，还只是一个猜测，但应该不算是很离谱的猜测。在中国，能有钱支付购房的首付，还能按月付得起月供的人，即便是找父母、亲戚或者朋友借的钱，恐怕也不会是挣民工工资的人。这些人多半有着稳定且还过得去的收入。虽然网上经常有人晒，一个月一万元的工资也不够花的"窘境"，但在一个人均GDP只有3万元的国度，不要说月入万元，月入3000元已经比平均水平高出不少了。其实中国的房奴，生活虽然辛苦，但从收入水平上说，并不是一个低收入群体。这里要强调的是，房价有没有基本面支撑，关键要看买房人的收入，而不是全部人群的收入。购房的人群越有钱，房价对于普通老百姓来说就越会高不可及。
最后我想指出，上面提到这些不是说房价高是好事。恰恰相反，上面的这些分析都表明了一个冰冷的现实：一个国家经济的高速增长，对那些收入增长缓慢的人群而言，是非常残酷的。即便没有炒作，房价也可能会被那些高收入或者收入增长很快的人群迅速推高。房价上去了，但整体人群中还有很多人的收入没有相应跟上，这就直接导致了住房分配上的巨大差距——有些人可以买好几套房，而不少人买"一个卫生间"都十分困难。从这个意义上说，如果住房完全由市场调控，那确实有可能造成极大的分配不均。因此，即使中国的房价没有泡沫，有基本面支持，符合中国经济的强劲走势，也不意味着中国的房价在分配意义上就是合理的，特别是在住房具有必需品性质的前提下。
因此说到底，房价有没有泡沫虽然重要，但却不是最关键的问题。居高不下的房价，无论有没有泡沫，其所反映和引发的收入和住房分配不均问题恐怕更需要关注。
用百米冲刺的速度跑马拉松的中国 房价！房价！房价！（3）
二、房价这件事不能一石二鸟
房价关系着中国社会的稳定。这句话怎么讲都不算过，因为房价牵涉到几乎每一个家庭的生活。这是一笔政治账，这里的稳定是政治上的稳定。
2010年1月，我在北京出差。有一天，我从王府井东方广场的写字楼出来，打了一辆出租车去金融街。车沿着长安街自东向西开，不是很堵。路上，我就跟司机聊上了。北京的哥属于全国闻名的既无所不知又特别能侃的类型，和他们聊天通常是一件很有趣的事情。那天我其实是带着问题聊天的，很想知道司机的社会福利怎么样，比如说养老、医疗和子女教育。众所周知，北京因为地方政府的财政状况比较好，又是首善之区，所以社保体系在全国属于好的。我想知道一个好的社保体系对一个普通的哥而言意味着什么，能不能给他们带来安全感。中国的改革开放，给经济带来了活力，但也伴随着人们安全感的降低，而安全感是人们生活质量中很重要的一部分。如果能够通过建立一个好的社保体系，重新给普通老百姓带来安全感的话，就和提高他们的收入一样，也是一种福利。但聊着聊着，司机开始跟我讲他的幸福生活。他告诉我，他有出租开，老婆上班，女儿也挣钱了，一家三口加在一起每月能挣到1万多块，觉得挺知足。我听他这么说，就附和地回了一句，："幸好你生了一个女儿，不用买房，否则你这1万块未必够。"我这句话显然触动了这位的哥的某根神经，让他想起了当年的"屈辱"和如今的"幸运"。他大笑道："当年我的哥们儿都嘲笑我，说我没用，……（此处略去50字）生了个不带把儿的。现在他们一个个都傻眼了，不吃不喝都买不起房啊。"
的哥的一句话，折射出一个鲜明的事实：房价关系着中国社会的稳定。这句话怎么讲都不算过，因为房价牵涉到几乎每一个家庭的生活。这是一笔政治账，这里的稳定是政治上的稳定。
房价当然也关系到经济金融的稳定。2008年起席卷全球的金融危机，源头就是美国房市的崩盘。如果稳定房价，也能帮助中国避免美国式或者日本式的房地产泡沫破裂危机，那这就是一笔经济账，这里的稳定是经济上的稳定。
对不少人而言，政治上的稳定和经济上的稳定所指的方向都一样，就是抑制房价过快上涨，甚至逆转房价上涨的趋势。因此，控制房价是一个一石二鸟的做法。但我觉得情况并不完全如此，控制房价最强有力的理由还是政治上的稳定。至于经济上的稳定，我个人认为，中国既不是日本也不是美国，房价的波动不太会导致中国发生美国那样的金融危机或者像日本那样因为泡沫破裂一下子失去二十年的经济增长。
中国的房价波动不会对经济造成致命性的影响，很大程度上要归因于中国金融体系的简单和中国老百姓的传统美德。因为中国的金融体系简单，所以投资房地产的主要融资方式还是从银行贷款。细看中国商业银行整个贷款体系的组成会发现，2009年的数据显示，房地产贷款占总贷款的比例约为18%，其中2.5万亿（约占总贷款的6%）是给房地产开发商的贷款，4.8万亿（约占总贷款的12%）是住房按揭贷款。这4.8万亿的住房按揭贷款，总的来说应该是相当安全的。因为中国老百姓买房的时候，很多家庭都会一次性用现金支付40％、50％甚至更高的首付，而30％是一般的下限，剩下的部分才从银行贷款。平均起来，中国老百姓购房的首付比例能够达到50％左右。一个家庭如果已经投入了30%、40%甚至50%的首付进去，不到万不得已，是不会赖房贷最后让银行把房子收走的。平均首付50％意味着，即便房价下跌50％，很多家庭仍然有动力继续还贷，毕竟欠银行的钱和房子的价值在那个时候还是持平的。这和美国的情形截然不同。美国的那些次级贷款，往往没有任何首付，头几年连月供可能都会很低。借了次级贷款的人，一旦出现还不起贷款或者房价下跌的情形，拍拍屁股走掉很容易。中国和美国的差异，很大程度上在于中国老百姓的传统美德：量入为出，不借过头钱。这么做的结果，用时髦的话讲，就是低杠杆率。事实证明，一个低杠杆率的国家的金融体系将更能抗拒资产的价格波动。借给开发商的那2.5万亿贷款的风险则要大很多，但2.5万亿和中国银行体系的总规模相比，不算一个特别惊人的数额。就算它们全部变成坏债，颗粒无收，也扳不倒中国主要的银行。中国现在主要银行的资本充足率都超过了10％，2.5万亿的损失，会把资本充足率降到5％左右。这些银行可能需要补充一些资本，但整个银行体系的稳定还不至于受到威胁。
用百米冲刺的速度跑马拉松的中国 房价！房价！房价！（4）
总而言之，中国借款人的低杠杆率和没有各种复杂的金融工具把风险集中于一两个机构身上，使得房价的波动对中国金融体系的冲击相对较小。在很大程度上，这和股市有点相似。中国的股市自2007后开始坐过山车，从6000多点一路下跌到2009年初的不到1800点。股市的市值缩水了一半多，不少人亏了很多钱，但中国的金融体系并没有受到明显的影响。我个人觉得，如果房价跌20％～30％，甚至40％，对中国金融体系的影响会是类似的。
分清房价问题是一个政治问题还是一个经济问题十分重要。因为现在太多关于房价问题的讨论，看起来是在分析一个经济问题，实质却是在讨论一个政治问题。这样做的结果，往往导致得出的结论四不像：符合了经济原理，却不解决实际问题；能解决问题的想法，又似乎不符合市场原则。承认房价是个政治问题，然后承认政治问题必须要用政治手段解决，恐怕会让事情简单明了一点。
三、房价涨没涨，要看怎么比
那些交易量小的市场里发生的价格变动，与真正有交易量的市场里发生的价格变动比起来，重要性要小得多。
一个经常引起人们热议的话题是，国家统计局公布的房价数据和很多人日常的生活感受完全不同，房价上涨的速度似乎远超过统计局公布的数字。而且，国家统计局关于房价的数据与很多民间的数据，比如说搜房网的数据以及一些大型地产中介公司的数据也不符。后者显示的房价上涨速度往往远超过统计局的统计。于是不少人因此下结论：统计局在做假，房价"被稳定"了。
让我们不要急着下结论，还是先假设统计局公布的数据也是真实的，只不过统计口径不一样。这样的情况其实不少。一个比较著名的例子是工资收入的数据，国家统计局的数据显示中国的平均工资连年高速上涨，但很多人觉得不是如此，俗称"被增长"。但事实是，国家统计局的统计口径只包含一部分就业人员的工资，并没有涵盖全部劳动人口。这样就导致了国家统计局的样本并不能完全反映整个经济中工资变动的情形。还有另外一个比较著名的例子是北京的大气污染数据。环保局官方公布的北京污染数据是几十个观测点，包括郊区观测点在内测到的24小时数据的均值，而美国人在他们的大使馆里也架了观测仪器，观测的是使馆区域的大气污染程度。结果有时候中国官方的数据显示北京是"蓝天"，而美国大使馆的数据却显示北京朝阳区的污染为重度。这里不能说谁在做假，只能说哪个数据更能反映实际情况。我觉得在讨论房价问题的过程中，一上来就说统计局的数据是假的，那就没什么讨论的必要了，更何况，房价可能比上面两个例子更复杂些。
为什么会更复杂？我在这里构造一个例子，来说明在中国这样一个快速城市化，主要房产交易发生在新房市场的国家里，衡量房价的时候可能会遇到的一些问题。
我们假设有座城市，就叫它北京吧。假设它只有一条东西向的大道，就叫长安街吧。长安街把这座城市分为两大块：城北和城南。简单起见，假设2009年城北的房价是2万元一平米，城南的房价是1万元一平米。到了2010年，城北的房价变成4万元一平米，城南的房价变成2万元一平米。请问，2010年北京的房价比2009年涨了多少？
这似乎是个傻瓜问题，房价涨了百分之百，这应该是个没有任何争议的答案。
但事情并没有就此结束。现在我们假设2009年全北京开盘的楼都在城北，而2010年全北京开盘的楼都在城南。如果你只看新楼的销售数据，就会发现北京2009年和2010年的开盘价完全一样，没有任何变化，都是2万元一平米。因此，如果只看开盘数据，可能就会得出2010年的房价相对于2009年没有涨的结论。可明眼的人会立刻反驳，这是在做数字游戏，是拿吉利和http://car.auto.ifeng.com/brand/20066
宝马比——你要是拿今年的吉利车的售价和去年宝马的售价比，那http://auto.ifeng.com/buycar/newcar
新车价不仅没有涨，还跌了呢。
但从另一个角度说，也许新楼的销售数据就是我们应该看的数据。为什么这么说？北京后海边上翻新过的四合院的价格这几年可能已经涨了几十倍了，但对绝大多数要买房的人来说，这个价格并不重要。一张电影票已经从过去的20元钱涨到现在的100元，但对绝大多数买盗版光盘在自家电视上看电影的人来说也不重要。LV包的价格又翻倍了，但这对绝大多数背普通包上班的女士们来说也不重要。很多东西的价格都在涨，但这并不影响广大老百姓的生活。更广义的说，那些交易量小的市场里发生的价格变动，其重要性要远小于那些真正有交易量的市场里发生的价格变动。
用百米冲刺的速度跑马拉松的中国 房价！房价！房价！（5）
中国的二手房市场这些年发展很快，特别是2009年，一些税收上的优惠，使得交易格外活跃。但中国房市总的来说还是一个新房占主导的市场，大量的交易仍然发生在一手市场。因此相对来说一手市场的价格才是衡量购房成本更好的指标。如果一手市场的价格相对稳定，不发生过快上涨，那就意味着大多数人的购房成本并没有过快增加。在上面的例子里，2009年花150万在北京能买75平米的房子，到了2010年，150万还是能买75平米的房子。没错，只是两个房子的地段不一样。但这就和在家看盗版《阿凡达》一样，虽然没法和在正规的IMAX影院里看3D的比，但是10元钱的盗版碟也能够满足住房的基本需要。没错，别人开http://car.auto.ifeng.com/brand/20066
宝马，但你只能开吉利，但你好歹也有代步的工具了。更何况，中国快速的城市化进程决定了地段也不是绝对的。现在看起来城南地段不好，不代表过几年仍然不好。15年前，北京的三环外就很荒凉，还根本没有四环，现在的四环外还能看到农田。从北大西门望出去，直接就能看到西山，中间根本没任何楼房阻隔。那个时候，住在现在的四环边上属于住在郊区。而现在，如果能在四环边上买套房，相信很多人都会欢天喜地，觉得就住在市中心。过去的通县，现在的通州区，因为通了城铁的缘故已经有大量的人口居住。城北的回龙观小区和城南的亦庄在刚刚开发的时候看起来何其遥远，但现在很多人都住得其乐融融的。距离问题，可以在很大程度上通过发展公共交通来缓解。更何况，城市大了，市中心也可以有很多。过去在北京买东西，不是上西单就是逛王府井。而现在，只有外地人才去这些地方。
必须指出的是，我上面构造的这个例子，是一个清晰的房价涨了一倍的例子，这是一个不容否定的事实。即便如此，仅从新房的购房成本看，房价却没有涨。如果房价的统计数据仅仅覆盖实际发生的交易数据，那就很可能显示房价没有涨。而现实的情况要比这个例子复杂多了。比如说，在商品房价格暴涨的同时政府大量供应限价房，那么房价应该怎么衡量？光看商品房的价格可能是在疯涨，而光看限价房，房价又可能没涨。取平均，怎么取？是按交易量加权平均，还是按保有量加权平均？这些都不那么简单。国外虽然已经有很多成熟的衡量房价的方法，但这些国家的房地产市场本身也比较成熟，而且市场的情形和中国的并不完全一致，那里没有像中国这么快速的城市化和那么多新房上市，因此那些方法不能直接套用。从某种意义上说，你也不能说从交易数据看，进而得出"房价没有涨"的结论完全没有任何道理，因为这在很大程度上取决于你觉得住房是必需品还是奢侈品，是消费品还是投资品，还取决于你关注房价的最终原因是什么。如果你认为住房是必需品、消费品，关注房价的原因是关心老百姓能不能买得起房，那么只要一手新房的价格保持稳定和涨幅适度，就能解决老百姓买房自住的需要，至于那些高档社区、豪华公寓、黄金地段的房价怎么飙升，和普通老百姓最关心的，恐怕没什么必然联系——普通老百姓没有人买得起，也没有人会去买。
我上面构造的例子还清晰地说明了，如果只是简单地公布一个总的房价指数，会掩藏太多重要的信息。如果统计局真的想把房价信息做好做透明，就应该公布更多的数据、更细的数据，让更多的专家和百姓进行研究、参与讨论。在那之后，也许会有共识，也许会继续会保持分歧，但事情恐怕都要比现在更清楚，制定政策也更能对症下药。
用百米冲刺的速度跑马拉松的中国 房价！房价！房价！（6）
四、国土部的理论
中国应该属于地紧人多的国家才对，但中国的地价占房价的比重竟然如此之低，我想，恐怕中国的土地出让制度有重大缺陷。
曾经在网上看到这么一条新闻：
中新网6月23日电再有两天将迎来第19个全国土地日，今年全国土地日的主题是"保障科学发展，保护耕地红线"。日前，有专家称，由于守红线，导致土地偏紧、地价偏高，影响房价。对此，国土资源部副部长鹿心社指出，守18亿亩耕地红线不会影响到房价，说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理。
鹿心社表示，首先需要肯定的是，守18亿亩耕地红线不会影响到房价。也就是说我们在进行土地利用总体规划时，既强调把18亿亩耕地红线保住，同时也为发展建设、特别是住房用地留下了足够的空间。他强调，"不管中国的土地多么紧缺，居民正常的住房用地需求我们还是要保障"。
另外，鹿心社还指出，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。国土资源部调查了620个房地产开发项目，在东部、中部、西部有不同的类型。调查结果表明，目前在中国，地价占房价的15%-30%，平均是23.2%。与国际水平比较，美国是28%，加拿大是24%，英国是25%-38%，韩国是50%-65%，日本是60-75%，新加坡是55%-60%，中国的比例远低于我们的邻居。从中国的地价水平看，说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理。
看了这条新闻，我实在不敢苟同国土部的结论。从地价占房价的比例低，得出土地供给不是影响房价的主要原因，这里面的道理并不清楚。让我举一个极端点的例子吧，注意这只是一个例子：假设国土部决定，为了紧守土地红线，从今年起，北京每年只批一幢公寓楼的地。然后这块地以1000元人民币的价格卖给，比如说，北京首创集团。很显然，如果北京真的每年只批一幢公寓楼的地，给定北京每年有这么多人要买房居住的前提，北京的房价一定会高得离谱，每平米十万二十万元不是没有可能。在这种情况下，如果计算北京的地价占房价的比重，最后的结果会接近于0。基于此，你能得出结论说因为地价占房价的比例接近于0，所以北京的房子卖到二十万元一平米和土地政策完全无关吗？绝对不能！事实上，在这个例子里，推高房价的最主要原因，就是过紧的土地供应和低价向房地产开发商出售土地。
举这个例子不是说这就是在中国发生的实际情况，而是说地价平均而言只占房价的23％可以是因为做分母的房价太高了，也可以是因为做分子的地价太低了，或者两者同时存在。不能通过一个比例就轻易得出房价没有受到土地政策影响的结论。
但究竟什么比例才是合理的比例？我们再仔细看鹿心社提供的这组数据，会发现其中透露出不少有用的信息：越是地广人稀的国家，比如说美国和加拿大，地价占房价的比重越低；越是地紧人多的地方，比如说韩国、日本和新加坡，地价占房价的比重越高。这本身非常符合经济学原理。打个比方说，在美国内华达州方圆几十里没有一个人的沙漠里盖房子，那里的地几乎是不用花钱的，房价最后基本上取决于建筑成本，地价占房价的比例自然会很低。但如果你换到东京的市中心盖房子，那建筑成本相对于地价，也许可以忽略不计，最后那里的房价构成中大部分应该是地价才对。
中国虽然国土面积广大，但因为多山、多高原、多荒漠，适合人类居住的部分其实并不算太大。更何况，中国庞大人口中的大多数都集中在东部狭小的沿海地区。从中国人口的实际分布看，中国应该归于地紧人多的国家才对。但中国的地价占房价的比重竟然如此之低，让我不得不说，恐怕中国的土地出让制度有重大缺陷。土地似乎是过于便宜地提供给了房地产开发商，而土地供应量又偏小，从而帮助推高了最终的房价，结果导致开发商从中获得了极为丰厚的利润。前面举的关于北京的那个假设，就是这样一种情形，尽管有点极端。
如果我对中国地价占房价比例偏低的解释是正确的，那么土地政策的方向应该截然不同。国家应该增加土地的供给，从而帮助抑制最终的房价。同时，在土地出让的过程中，真正做到公开、公正和透明，使得开发商不可能低价拿地和屯地。这样中国的地价最终会上升，但房价却会下来。这样，地价占房价的比例虽然上去了，但开发商的暴利也下来了。
用百米冲刺的速度跑马拉松的中国 房价！房价！房价！（7）
五、何不租房
任何认为在目前的房价和租金水平下，买房比租房更划算的人，其实都在不自觉地论证：如果把买房带来的各种显性与隐性回报考虑进来，那么房价相对于租金并不算高。
很多人认为中国房价有泡沫的一个理由是：中国的售租比（房价/租金）太高。这本身是一个很有说服力的论据。毕竟，如果没有租金作为支撑，房价可能就是虚高了，也就是有泡沫。但一个问题是：如果大家真的认为现在房子的售租比高得不合理，认为房价有泡沫，为什么有那么多家庭选择买房而不是租房？如果房价不能被现在和未来的租金所支持，那租房严格说来应该比买房划算。
我听过很多不得不买房的理由：买房可以带来安全感；租房比较麻烦，装修差，和房东关系不好处；老是要搬家；买房才能有户口，才能享受各种社会福利；有房才有面子；还有就是传统，中国的家庭希望拥有自己的房子，特别是对新婚夫妇来说，双方父母都希望子女能在自己的房子里结婚等。
但这些理由，其实都是在论证，在其他条件一样的情况下，中国的售租比确实会相对较高。因为上面的那些理由实际都是在说，在中国，拥有自己的房子所带来的"便利"要超过租房所带来的"便利"。租一套价值100万元的房子也许只需每月支付2500元，但拥有一套100万的房子所带来的潜在便利、减少的麻烦以及增加的稳定和幸福感，要远远超过2500元。或者更直白一点，即便租房绝对得便宜，很多人还是会觉得买房更舒服、更划算。任何认为在目前的房价和租金水平下，买房比租房更划算的人，其实都在不自觉地论证：如果把买房带来的各种显性与隐性的回报考虑进来，那么房价相对于租金并不算高。请注意，这里并不是说房价在绝对意义上不高，而只是相对租房而言。
我一直觉得，如果一个人如果真的觉得房价有泡沫，虚高了，就应该忍住不买房、先租房，等泡沫破了再买。忍受那点麻烦，一点点不安全感和可能的多次搬家，是可以带来显著经济回报的。如果一个人既认为有泡沫，可仍然决定买房，这两件事情是存在矛盾的。对绝大多数家庭而言，一辈子最大的开支可能就是房子了，这么做少说也是拿自己人生中也许最重要的一笔投资冒险。
没错，所有人都需要房子住。但有地方住并不意味着必须买房。美国的住房拥有率多年以来也就是2/3左右，剩下1/3的家庭没有自己的房子。在欧洲不少国家，比如德国和法国，住房拥有率还要更低。在德国只有不到一半的家庭拥有自己的房子，大家也没有都睡在马路上。
如果真的认为售租比太高，那何不租房？这才是对高房价最好的报复。
六、何不买房
中国房价偏高的原因有很多，现在还要加上一条：投资渠道缺乏。如果中国能有一个有效的金融市场，能够使得老百姓通过其他渠道投资的回报率达到5％甚至10％，那么中国房价上涨的压力恐怕要小很多。
我和谷主在美国是租房住的。在我们所住的地段想要买下我们租的房子，即便在美国房市如此低迷的情况下，仍然是比较困难的。我和谷主计算过我们房东的买房回报率，结论是：回报率不算太差，也不算太高，大约一年在4～5％左右，属于一项比较稳健的投资。这个回报率比起存银行只稍微好一点。房东如果愿意接受一些风险，那么超过这个回报率的投资机会还有很多。
中国的金融市场和美国的差别很大。我们主要的特点是：老百姓即使有了钱，也没有太多的投资渠道。股市基本上还带有赌场的特征，债券市场基本上不向个人投资者开放，直接投资实业或者通过非正规金融渠道放贷也不是很多人能够做或者敢于做的。剩下的投资渠道，基本上就是买房或者存银行。很多年来，中国居民手上的金融资产还是以银行存款为主。
用百米冲刺的速度跑马拉松的中国 房价！房价！房价！（8）
但运用一点简单的算术就不难得出，从回报率看，在中国买房要比存银行划算得多。
举个例子说吧。假设你有100万，当然你可能会说这不是个好假设。你可能没有这么多钱，不过中国很多人有。而且，即使一个小家庭没有，算上爹妈、老丈人丈母娘，能凑出100万的家庭就不少了。如果你有100万，你可以选择把这100万存在银行里。现在5年期定期存款的利率是3.6%，这应该是个人能够拿到的最高存款利率。然后假设一年的通胀率是2％，这是相当温和的通胀，那么把钱存银行再剔除通胀因素后的真实年回报率就是大约1.6%。
你也可以选择买一套100万的房子。买房的回报率不是那么直接，需要做一些假设：
首先，不管买房是自住还是出租，房子都提供了"收入流"。如果是出租，收入流自然是租金；如果是自住，因为你享受了这个房子提供的服务，收入流还是这个房子的租金。也就是说，如果你在市场上购买这样的服务，你就要付出相应的租金。但你拥有了房子，所以就省下了原本需要支出的租金，于是虽然你没有直接拿到钱，但省下的就是挣下的，这仍然是你收入的一部分。
现在假设房价/租金比是33又1/3，也就是100万的房，一年能租3万元块，合2500元一个月，这个假设恐怕不算特别离谱吧？
其次，再假设在没有通胀的情况下，房子本身不会升值也不会贬值，租金不会涨也不会跌。换句话说，如果没有通货膨胀，现在100万的房子，10年后是100万，30年后还是100万。租金也是一样。在中国这样的国度里，这很明显属于一个非常保守的假设了。真实的房价和租金30年不涨，十分不可能。
最后，假设租金和房价会随着通胀一起水涨船高。也就是说，房子和租金是不会因为通胀而缩水的。这是真实资产的基本特点，就像黄金、大米一样，不会因为央行印了太多的票子而变得不值钱。房子和房子所提供的服务的价值，也不应该因为央行多印了票子而缩水。
做了这些假设之后，买房的真实年回报率是多少？很简单，3/100=3％。
存银行的真实回报率是1.6％，而买房的真实回报率是3％。孰高孰低已经十分清楚。而我上面的这个例子里，很可能高估了存银行的回报率，因为通胀率很可能会高于2％，比如2010年7月的通胀率就达到了3.3％。同时也很可能低估了买房的回报率，因为租金随着城市人口的增加会上涨，房价也有可能会涨。如果中国的通胀水平上去了，人们通过真实资产来保值的意愿加强，租金和房价上涨得会更快。因此，买房的回报率不仅比存银行的回报率高，而且可以抵御通货膨胀。在只有存银行和买房这两种投资手段可以选择的情况下，买房是一种相当有吸引力的保存财富的方式。
因此，即使纯粹从赚取更高的投资回报率和保值的角度考虑，很多有闲钱的人也会选择买房。这些人未必主观上想炒房，但他们行为的结果最终会推高房价。
所以说，中国房价偏高的原因有很多，现在还要加上一条：投资渠道缺乏。如果中国能有一个有效的金融市场，能够使老百姓通过其他渠道进行投资的回报率达到5％甚至10％，那么中国房价上涨的压力恐怕要小很多。因为那时，通过别的投资渠道得到的回报率相当可观，于是有闲钱的人未必会有动力把钱投向房地产。5％～10％的回报率并不是信口胡说，根据北大（卢峰、宋国青等）和清华（白重恩、钱颖一）两组经济学家前两年用不同方法独立进行的测算，中国资本的回报率大约是10％。中国一年的经济增长率也在10％左右，在这样一个环境里，10％的投资回报率在不少行业都可以轻松实现。
用百米冲刺的速度跑马拉松的中国 房价！房价！房价！（9）
前面说了这么多，都是在做思想游戏，那真实的数据情况怎么样呢？其实也许不需要看数据，很多人都知道在中国存在银行里的钱几乎是没办法保值升值的，但就算不存银行，钱也没有别的地方放。还是看看真实的历史数据吧，也许能让我们个人的印象得到更确实的印证。
中国的存款利率和通货膨胀率是比较容易得到的，因此真实回报率也比较容易计算。所以，我就依据数据计算了一下，做了两幅图。第一幅图是1989年以来中国的一年期真实存款利率，也就是当年平均的一年期名义存款利率减去当年的平均通货膨胀率。之所以从1989年开始，因为这是我可以找到的最早的数据。
从这幅图可以很明显地看出，首先中国的实际存款利率很多年以来都是负的，换句话说，存款的利息不足以补偿通货膨胀引起的资产缩水，钱在购买力的意义上越存越少了。其次，即使在正的年份，也没有正得很多，最高的时候也就6％出头，比起中国10％的投资回报率还是低不少。但实际利率在负的年份可以非常负，这是因为中国曾经经历过相当恶性的通货膨胀。中国在80年代末期和90年代中期，由于通货膨胀率过高，人民银行还先后两次引入过"保值储蓄"。"保值储蓄"虽然能够在一定程度上缓解通货膨胀带来的负实际利率现象，但没有在真正意义上消除通胀的负面影响。因此，尽管由于"保值储蓄"的存在，使得80年代末和1993～1995这两个时期的回报率也许没有看上去那么负，在那两个时期里储蓄的实际利率为负仍然是不争的事实。
根据各年回报率的数据，我又做了一个计算：假设你在1988年底存进银行100元人民币，然后每年都把利息存进去，最后在2008年把所有的钱一次性取出，这些钱折合成1988年的人民币会值多少钱？我的计算结果是97元，比最初存进去的钱还少。这就意味着，在1989年～2008年这二十年里，银行存款的真实回报率平均起来是比较接近于0的一个负数。如果只看2000～2008这几年，平均真实回报率也只有0.3。因此，从历史记录上看，在前文中假设银行存款1.6的真实回报率不是太低了，而是太高了。
如果"真实回报率"这个经济学的概念让很多人觉得不直观，那我们也可以用更直观的方式来反映同样的事情。于是我做了下面这幅图。右侧的柱子是如果你在1988年底存进银行100元，然后把每年的利息也存进去之后，每年你在银行的储蓄余额。1988年的100元，到了2008年会变成300元。请注意，2008年的300元，因为通胀的原因，并没有比1988年的100元更值钱。前面已经说了，2008年的300元按购买力计算只相当于1988年的97元。左侧色的柱子是一个假想的情形，就是如果银行的利率始终比通胀率高1.6%，也就是保证存款的真实回报率能达到1.6%。这样1988年的100元，到了2008年就应该是404元。404元要比300元多出34.6％，这就是正的1.6%的真实回报率和中国的实际回报率，在20年里拉出的差距。
而如果你在1988年把这100元钱投进了房地产呢？当然，那个年代还没有商品房，也不存在投向房地产的说法，但也许不用任何计算，如果1988年的时候真的允许把钱投入房地产，那个时候的100元，到了今天怕是能值1000元、2000元也不止，绝对要比存银行划算很多。
所以说，从历史数据上看，在过去20年的任何一个时点买房，恐怕都比存银行强。当然，历史不代表未来。虽然，历史总是会重复自己。
中国的投资渠道少的现实，在未来相当一段时间里还会继续下去。中国的存款利率低，在很长一段时间里也会继续存在。这就意味着，过去20年的历史很可能还会向着相同的方向沿续。如果真是如此，那何不买房？